Provozovna našeho klienta, který sídlí v Praze, dostala vyúčtování, podle nějž spotřebovalo přes 88 % veškerého tepla v celém bytovém domě. Přitom zabírá jen 7 % jeho plochy. Za tímto vysokým číslem nestála vysoká spotřeba, ale záměna jednotek. Rozúčtovatel aplikoval přepočetní koeficient ×1000 a spletl si MWh s kWh. Výsledek: sporný nedoplatek v řádech milionů korun. Podobné chyby přitom nejsou výjimkou. Jsou častým problémem, které vám pomůžeme vyřešit.
Případ, který odhalil, jak hluboko chyby sahají
Vlastník nebytové jednotky v pražském bytovém domě se na nás obrátil s žádostí o přezkoumání vyúčtování nákladů na teplo a studenou vodu za tříleté období. Celková výše sporných nedoplatků dosahovala téměř 5 milionu korun.
Analýza odhalila dvě skupiny pochybení: metodická a technická. Žádné z nich nebylo marginální: každé z nich by samo o sobě znamenalo nezákonné vyúčtování. Dohromady způsobily, že vlastník byl po tři roky účtován způsobem, který zákon výslovně zakazuje.
Metodické vady: pravidla, která SVJ ignorovalo
Zákon č. 67/2013 Sb. rozlišuje dva vzájemně se vylučující způsoby rozúčtování tepla. Smluvní režim (tedy vlastní pravidla SVJ) je přípustný pouze tehdy, pokud v budově neexistuje zákonná povinnost instalace certifikovaných měřidel tepla podle zákona č. 406/2000 Sb. Jakmile tato povinnost existuje (a u naprosté většiny bytových domů existuje) musí SVJ postupovat podle zákonného způsobu. Bez výjimky. Bez ohledu na to, co odhlasovalo shromáždění.
V analyzovaném případě SVJ přesto aplikovalo vlastní pravidla a dopustilo se tří konkrétních pochybení:
- Neoddělilo náklady na vytápění a ohřev teplé vody.
- Použilo nesprávný poměr základní a spotřební složky.
- Neuplatnilo zákonný strop 200 % průměrných nákladů na m².
Technické vady: záměna jednotek a dvojí účtování
Vedle metodických pochybení analýza identifikovala i chyby technické povahy — a ty byly ještě průhlednější.
- Záměna MWh a kWh. Rozúčtovatel aplikoval u kalorimetrů přepočetní koeficient ×1000.
- Dvojí účtování studené vody. U nákladů na studenou vodu docházelo k souběžnému zahrnutí hlavního přívodního i podružných vodoměrů, což vedlo k faktickému dvojímu účtování téže spotřeby.
- K tomu přistupuje ještě jedna porušená povinnost: SVJ mělo zasílat vlastníkovi měsíční informace o spotřebě z dálkově odečitatelných měřidel. Tuto povinnost neplnilo a právě tím vlastníkovi odepřelo možnost chybu včas odhalit.
Tři otázky, které si položte nad vlastním vyúčtováním
Chyby v rozúčtování tepla lze odhalit snadno. Stačí položit si tři konkrétní otázky.
- Smí vaše SVJ vůbec používat vlastní pravidla rozúčtování?
- Odpovídá poměr základní a spotřební složky energetické třídě budovy?
- Byl uplatněn zákonný strop 200 % průměrných nákladů?
Jak se bránit
Pokud identifikujete pochybení ve vyúčtování, máte k dispozici dvě cesty.
- Reklamace. Zákon dává příjemci služeb právo reklamovat vyúčtování. Reklamaci je třeba podat písemně a ve stanovené lhůtě. Správně formulovaná reklamace zastavuje povinnost uhradit spornou částku a zakládá povinnost poskytovatele pochybení přezkoumat.
- Bezdůvodné obohacení. Pokud byly platby na základě nezákonného vyúčtování již uhrazeny, lze se domáhat jejich vrácení z titulu bezdůvodného obohacení. Tento nárok má však obecnou promlčecí lhůtu tří let od okamžiku, kdy se o obohacení oprávněný dozvěděl.
V analyzovaném případě jsme nárok na vrácení přeplatků uplatnili právě z titulu bezdůvodného obohacení SVJ.
Chyby rozúčtovatelů nejsou náhoda
Analýza pražského fitcentra ukazuje, že pochybení v rozúčtování tepla mohou být souběžná, systematická a finančně zásadní. Vlastníci nebytových prostor jsou přitom zvláště zranitelní: jejich spotřeba se od průměru bytové jednotky výrazně odlišuje, a chyby v metodice nebo technice měření proto dopadají na ně nepřiměřeně tvrdě.
Máte pochybnosti o správnosti svého vyúčtování nebo řešíte spor se SVJ o nedoplatek tepla, rádi Vám situaci posoudíme
Zdroj : https://www.fbadvokati.cz/cs